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济南楼市调查: “十一”打响价格战 买卖双方进入博弈期

来源:百度新闻 时间:2018-10-11 16:27:46 编辑:安徽省 浏览:982 手机版

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“19500元/平方米一口价,装修房,不限楼层,仅限国庆7天”,类似这样的信息自9月30日开始就频繁出现在济南人的朋友圈里。国庆假期尚未正式开始,价格战已硝烟四起。

济南市房地产业协会秘书长李刚表示,“今年6月开始,济南房地产市场开始趋于平稳,以往的抢购和日光盘基本没有了,7月开始这种趋势更加明显,越来越多的项目推出特价房吸引购房者。新开盘的项目多采取低于周边区域均价的方式开盘,但是去化情况并不理想。”

国庆期间,《中国建设报 中国房地产》在调研走访济南市历下区、市中区、高新区、历城区等区域在售楼盘时,发现虽然不同区位的楼盘目标人群不同,但是降价打折的营销手段相似,另外,(精)装修、新户型、科技智能、学区配套等依然是置业顾问的推销亮点。

相比之下,购房者显得比较理性。“虽然现在有新盘每平方米降价一两千元,但买房毕竟是大事情。我看样板间主要看户型,精装房听起来比毛坯房高大上,但羊毛出在羊身上,究竟将来房屋质量怎么样,这是我最关心的。”一位刚刚看完样板房的购房者表示,他最大的担心是房价打折后,开发商会在装修用材上“缩水”。

李刚认为,地方政府坚定落实“稳地价、稳房价、稳预期”的要求,供求矛盾进一步缓解,济南市土地、住宅市场日趋平稳。同时,在“限价”、去化等方面的压力之下,大部分房企或将放缓住宅供应节奏,加上购房者观望心态加重,预计年底前,房地产市场将保持“量跌价稳”的降温态势。

国庆促销花样多

随着中央经济工作会议释放“坚决遏制房价上涨”的信息后,素有“金九银十”之称的房地产市场遇冷,传统的黄金周似乎并没有达到以往的预期。

“您好,可以麻烦您帮忙去售楼处看下房子吗?我可以给您十元现金。”10月2日傍晚六点钟左右,天色已暗,在济南市历城区工业北路,一位骑着电动车为售楼处蓄客的中年女士表示自己的任务额未完成,希望协助。

在工业北路的某售楼处,销售人员已经准备下班,见有人到访,前台的一位销售人员急忙上前询问购买意向。据其介绍,这处楼盘目前有两栋高层在售,主要为92平方米、125 平方米、140平方米户型,如果国庆期间成交,可享受总额折上折优惠。在另一项目售楼处,开发商提供开盘即享九八折、总价再减3000元的优惠。

通过走访济南部分区域的在售楼盘,《中国建设报 中国房地产》发现开发商认真备战“十一黄金周”,强势释放“国庆降价、装修、限量”等信息。这样的策略也有一定收获,“孩子昨天已经定下房子、交完了钱,我今天过来看看房子怎么样。”一位老人表示,孩子此前一直考虑在某楼盘购房,恰逢房子降价,预算合适便及时入手了。

与周边配套齐全的二手房相比,该新盘对于购房者最大的吸引力就是价格。“旁边三四年房龄的小区二手房均价要每平方米2.3万元以上,从价位上来说这个新盘价格更低更有吸引力。未来该区域的交通、商业、小区设施等应该可以满足我的需求。”一位准备签约的购房者表示,自己购房属于改善型消费,在当前市场下,高性价比是衡量房子的关键要素。

事实上,在此起彼伏的营销手段攻势之后,购房者已经学会理性地对待推广信息。“十月一日,我咨询售楼中心,他们说国庆开始释放最后100套,不分楼层,统一价格。当天晚上他们给我电话说当天成交40套,十月四日晚上置业顾问在朋友圈发布信息,‘最后抢购三小时’,而在十月五日、六日我依然会接到售楼中心的电话。在售楼处确实有成交成功并且砸金蛋中奖的人,但是我并没有特别心动。”对于国庆期间不断更新销售信息、简单直接的营销手法,购房者小王已经“免疫”。

自从十月一日看完样板间后,小王平均一天会接到同一售楼处四五个以上不同销售人员的电话,一致表示销售情况较好,再不入手便没有机会了。

消费者理性看待价格

《中国建设报 中国房地产》通过走访发现,消费者对于开发商打出的降价销售信息逐渐趋于理性,更多的还是结合自身居住需求去做决策,不再盲目。

一位在济南从事多年地产业务的人士表示,这一波的降价销售信息让他想到了2014年的济南楼市,似曾相识的市场行情,只是这一次的不确定性加重了市场观望情绪。

有业内人士置评,商品房的商品属性赋予价格随价值变化的特性,但是房价更多与心理预期有关,越是降价,市场认可度反而不高,期望值降低,将增长观望期。

“济南的房地产市场多年保持稳定态势,只是2016年出现了短期的不理智上涨,以限价、限购等行政手段为主的政策起到了调控作用。济南限购实行两年来,释放了相当一部分的购房需求,市场逐渐趋于平稳,我个人认为市场的部分降价实属正常的市场现象,对市场有益。”李刚认为,部分降价另一个原因在于,企业对市场上涨的预期现在发生了转变,前期的高价地基本都到入市阶段,而销售市场的预期回落了,企业拿地、销售策略等都作出了相应的调整。

“从限购开始,济南网签采取了政府指导价的方式,限制企业肆意涨价行为,参考土地价格、建安成本、楼盘品质、前期及周边实际销售价格,给出指导价。从7月销售情况来看,大量新开盘项目均采取低于指导价对外销售,老项目则采取推特价房的变向降价的促销方式。应该说整体市场预期都在发生转向。”对于市场的部分降价,李刚这样说道。

也有业内人士指出,现在市场购房者有限,爆出低价一方面是为博取眼球抢占有限的客户,另一方面是试探市场为后期其他动作做准备,目前市场仍处在观察期。市场低迷时,有的楼盘选择降价,有的选择坚持,有的选择优惠,而有些楼盘则不断变通,或推出好的产品应对弱市,或增加配套服务吸引购房人群。

山东财经大学房地产业发展研究中心副主任孙大海认为,楼市虽然已经开始降温,但是否转凉还需进一步观察。“从2015年开始,楼市上涨,购房者购买力消耗的差不多了,需要进一步储备。当前调控下,很多需求也没法进场,无法支持市场快速发展。目前,市场仍以平稳为主。”孙大海表示。

世联行山东区域总经理朱江表示,现在济南房地产市场部分降价的原因主要有两个,一是拆迁货币化补偿政策逐渐退出,起到釜底抽薪的作用,二是中央经济工作会议逆转了市场预期,投资者离场,改善者观望,客户决策周期拉长了。

“目前的市场需求主要是二类,一类是刚需,另一类是高端改善,其他客户观望情绪浓厚,部分客户对降价的预期较大。”朱江说道。

朱江指出,在降价的压力之下,部分开发商为降低成本一般釆取以下几个措施:装修减配、去装修、部品配件降标、园林降标、配套降标(在满足设计规范的基础上)等。

户型设计和居住体验受重视

不管市场如何变化,购房者对于房屋居住品质的追求一直不变。

济南市相关机构相关数据显示,仅从住宅成交面积来看,济南楼市中120~144平方米的户型占市场35%左右份额,120平方米以下的户型占到30%左右,整体来看,济南的房地产市场仍然是以刚需和改善型为主,基本属于比较合理的结构。

“目前我们准备要二胎,现在的房屋面积有点小了,同时,如果父母过来照顾孩子的话,更要考虑户型的设计。”某售楼处正在看房的一位购房者说。置业顾问则表示,现在他们的楼盘属于中高端定位,150平方米左右的户型设计中主客卧分离,既可满足主人的私密性要求,也可以满足客房居住的舒适性。

据悉,针对市场需求的新变化,开发商楼盘也在及时更新户型设计,推出95平方米左右的三室一厅一卫。“现在计划要二孩的家庭越来越多,置换、改善型购房需求旺盛,该楼盘初期规划为两室一厅一卫,现在根据市场需求设计为三室一厅一卫,提升了房间使用率,在顾客预算有限的情况下,受到了市场的认可和好评。”一位销售人员说,无论是刚需还是改善型需求,三居室户型销量较好,而且用于自住的客户增多,这部分客户比较关注周边地理环境、交通与教育配套以及小区环境、居住体验等因素。

相比于改善型楼盘,刚需盘更关心住户的居住体验。在历城区二环东路新建楼盘的售楼处内,三个沙盘前面均站满了咨询客户。“我们最早在这个地方开发的房子已经交付两年了,周边设施逐渐完善,小区即将开通第二条公交线路,小区间规划的道路四通八达,加上未来的地铁线路,都将带动这个区域的发展。同时本区域内较大的学校即将投入使用,可容纳两万到三万学生。如果预算不够,位于东部的楼盘均价为每平方米一万三四千元,配套服务等不会打折扣。”销售人员有条不紊地介绍着该区域楼盘的差异与特性,为客户计算着贷款金额。

而与该楼盘相邻的另一个楼盘,没有张贴广告,售楼处销售人员详细地介绍了该楼盘的优势。她表示,虽然该楼盘毛坯交付,而且价位高于旁边的装修楼盘,但是其自身有品牌保证与品质支持。在样板间区域和工法展示区域,销售人员表示,楼盘有学区规划,已缴付济南市教育局保证金,将建设有关的教育配套,但是周边楼盘没有这个优势。

“现在看样板间也只能看到户型怎么样,难道入住时真的会没有一点儿差别?”在跟随售楼处人员观看样板间细节时,一位购房者表示,现在看到的细节和交付时的差别才是他担心的问题,毕竟在限价情况下,品质是新房的关键一环。

李刚认为,未来的房地产市场仍然是以刚需和改善型需求为支撑的市场,因此市场不会出现大的波动。从购房群体来看,如果属于刚需或改善型需求,应结合自身的情况,有计划、有节奏地购房,不必太在意短期市场波动,短期降温是市场调控的必然结果,长期来看,市场将趋于稳定发展。从企业来看,开发满足刚需、改善人群美好生活需求的产品将是未来占据市场的关键。

济南楼市调查: “十一”打响价格战 买卖双方进入博弈期

数据来源:济南房地产网大数据中心 制图:王建业

(责任编辑:杨雪纯 )
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